近年來，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，出現(xiàn)了形形色色的“涉房”型受賄。相較而言，直接收受、低買高賣等“涉房”型受賄，因有明確的法律或司法解釋支撐，在認(rèn)定上并無爭議。但是，實(shí)踐中還有大量司法解釋未規(guī)定的情形，這類案件有一個(gè)共性，行為人既實(shí)施了看似合法的民事行為，又利用了職權(quán)進(jìn)行權(quán)錢交易，呈現(xiàn)出受賄行為與市場行為相交織的特點(diǎn)。本文通過分析近年來查處的房產(chǎn)交易型受賄案件，供大家參考。

　　一、先買后退型。如某領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)某房地產(chǎn)商邀請(qǐng)購買其開發(fā)小區(qū)中的一套排屋，并繳納購房定金10萬元，但未簽訂買賣合同。三年后該領(lǐng)導(dǎo)干部決定退房，房地產(chǎn)商通過中介將該排屋以高出原價(jià)90萬元的價(jià)格另售他人，并以“退房補(bǔ)償”為名將80萬元送給該領(lǐng)導(dǎo)干部。本案中，有市場交易的真實(shí)存在，且房價(jià)也一直在漲，房地產(chǎn)商給予領(lǐng)導(dǎo)干部的“退房補(bǔ)償”并未高于該房屋溢價(jià)款，這對(duì)犯罪認(rèn)定產(chǎn)生了一定干擾。但是，該行為符合受賄犯罪的構(gòu)成要件：一是有受賄的主觀故意。根據(jù)該領(lǐng)導(dǎo)干部筆錄，其任某縣建設(shè)局局長時(shí)，房地產(chǎn)商為討好而邀請(qǐng)其買房，而當(dāng)其轉(zhuǎn)崗時(shí)，房地產(chǎn)商就要求退房。但在領(lǐng)導(dǎo)干部擔(dān)任分管建設(shè)的副縣長后，房地產(chǎn)商便不再提及退房事宜，直至其自己想要退房。由此可以佐證，該領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)房地產(chǎn)商因其職權(quán)而輸送利益的意圖心知肚明，主觀上有受賄故意。二是房屋溢價(jià)款與“退房補(bǔ)償”之間并無關(guān)聯(lián)。該領(lǐng)導(dǎo)干部未辦理購房手續(xù)，故該排屋的權(quán)屬一直是房地產(chǎn)開發(fā)商的，排屋溢價(jià)款也應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商。即便房地產(chǎn)商送其的80萬元從房屋溢價(jià)款中支出，但這只是行賄款來源問題，并不影響受賄犯罪的認(rèn)定。

　　二、炒房獲利型。在該類型中，炒房是載體，是客觀存在的，而領(lǐng)導(dǎo)干部是否積極參與是變量，據(jù)此，可將其分解為兩種類型：

　　（一）坐享其成型。如某領(lǐng)導(dǎo)干部與某房地產(chǎn)商口頭約定，在該房地產(chǎn)商開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目中“投資炒房”，但該領(lǐng)導(dǎo)干部既未交納定金，也未簽訂商品房買賣合同。待房價(jià)上漲后，房地產(chǎn)商為掩人耳目，讓領(lǐng)導(dǎo)干部交納“購房款”20萬元，三個(gè)月后退還，以此虛構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)干部出資購房的假象，后房地產(chǎn)商以“炒房獲利”為名送其52萬余元。本案中，雙方只是以投資的假象來掩蓋權(quán)錢交易的本質(zhì)，所謂的“投資炒房”仍是一種受賄：該領(lǐng)導(dǎo)干部并不清楚所訂房屋的基本情況，亦未辦理預(yù)定、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，僅口頭知會(huì)房地產(chǎn)商保留房屋，并未真實(shí)參與投資炒房，而投資事宜的虛假性正是其職務(wù)行為與其收受“炒房收益”之間對(duì)價(jià)關(guān)系的反向證據(jù)，進(jìn)一步證實(shí)了兩者存在直接因果關(guān)系，故該行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為受賄犯罪。

　　（二）積極主動(dòng)型。如某領(lǐng)導(dǎo)干部向某房地產(chǎn)商預(yù)訂了一房屋，但未簽訂購房協(xié)議，也未支付購房款。后該領(lǐng)導(dǎo)干部通過房屋中介將該房屋以高于原價(jià)48萬元的價(jià)格出售給第三人，第三人按照原價(jià)與房地產(chǎn)公司簽訂合同并支付房款，再將48萬元支付給該領(lǐng)導(dǎo)干部。本案中，該領(lǐng)導(dǎo)干部利用的是“職務(wù)便利”，向請(qǐng)托人訂下房源，不簽訂任何購房協(xié)議，待房價(jià)明確上漲后直接轉(zhuǎn)手他人獲利，其并不承擔(dān)任何買受風(fēng)險(xiǎn)，是“穩(wěn)賺不賠”的，這明顯違背了正常的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。實(shí)質(zhì)上，請(qǐng)托人將本應(yīng)屬于自己的房屋溢價(jià)款讓渡給該領(lǐng)導(dǎo)干部，而這種讓渡，正是其權(quán)力的對(duì)價(jià)。

　　三、久拖不付型。如某領(lǐng)導(dǎo)干部向某房地產(chǎn)商購買一房屋并簽訂了買賣合同。在支付完首付款后，該領(lǐng)導(dǎo)干部提出尾款延期支付的要求，房地產(chǎn)商同意。七年后，該領(lǐng)導(dǎo)干部支付了尾款，此時(shí)的房價(jià)已今非昔比，而其卻順理成章地占用了房屋及溢價(jià)款。本案中，該領(lǐng)導(dǎo)干部延期支付尾款長達(dá)七年，這與其職務(wù)具有密切關(guān)聯(lián)，該行為不是普通的民事違約行為，而是利用職務(wù)便利獲取非法利益的受賄犯罪。但該權(quán)錢交易中的“錢”是什么？是房屋溢價(jià)款還是資金占用成本？筆者認(rèn)為，認(rèn)定為房屋溢價(jià)款存在爭議，而采用“資金占用成本說”更為穩(wěn)妥，理由如下：一是占有溢價(jià)款的主觀故意并不明顯。該領(lǐng)導(dǎo)干部有購房自住的打算，并簽訂了房屋買賣合同，房屋溢價(jià)款是其購買房屋的預(yù)期收益。二是房屋買賣風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在。該房屋價(jià)格的漲跌幅度屬于市場規(guī)律起作用的范疇，并非請(qǐng)托人所能控制。也就是說，房屋溢價(jià)款并非來源于請(qǐng)托人，而是市場。三是資金成本損失更為明確。依照房屋買賣慣例，買受人未按合同約定履行支付尾款的義務(wù)，房地產(chǎn)商可在法定期間內(nèi)解除合同，但其并未行使合同解除權(quán)，使該合同一直有效；若房地產(chǎn)商將房屋出售給他人，必能如期收回尾款，不用承擔(dān)該尾款七年的資金成本，這本可以要求該領(lǐng)導(dǎo)干部承擔(dān)，卻因職務(wù)關(guān)系而選擇自己承受。故將尾款的同期銀行利息損失作為受賄數(shù)額更為適宜。

　　四、私人定制型。如某領(lǐng)導(dǎo)干部在審核某小區(qū)規(guī)劃圖紙時(shí)，看中一套獨(dú)棟別墅，但又提出因房屋面積大金額高無法購買。房地產(chǎn)商得知后，修改了該別墅的規(guī)劃圖紙，通過挑空客廳、增大花園面積等方式減少建筑面積，并通過了規(guī)劃審核。后該領(lǐng)導(dǎo)干部購買了該別墅。本案中，有人認(rèn)為，房地產(chǎn)商為出售房屋，往往會(huì)有各種優(yōu)惠讓利，比如買房送陽臺(tái)、送花園等，本案中的房地產(chǎn)商“挑空客廳、增大花園面積”也是一種優(yōu)惠讓利，法律不能剝奪國家工作人員的優(yōu)惠購物權(quán)利。我們認(rèn)為，本案中，房地產(chǎn)商是在領(lǐng)導(dǎo)干部提出房價(jià)太高后，才通過“挑空客廳、增大花園面積”來減少建筑面積，該行為已經(jīng)不是普通人所能企及的優(yōu)惠讓利，而是專為個(gè)人“量身定制”的好處。該領(lǐng)導(dǎo)干部之所以能夠獲得這種好處，與其身份和權(quán)力有關(guān)，這也是一種利益輸送。而且，從前后規(guī)劃對(duì)應(yīng)的房款差價(jià)上看，該領(lǐng)導(dǎo)干部以低于市場價(jià)百萬余元的價(jià)格購買該別墅，其優(yōu)惠比例達(dá)30%左右，數(shù)額和比例均達(dá)到了較大標(biāo)準(zhǔn)，符合認(rèn)定交易型受賄的“明顯低于市場價(jià)格”要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為受賄犯罪。（杭鄭潔 作者單位：浙江省湖州市紀(jì)委監(jiān)委）